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Conceptos basicos Hipoteca |
En un prestamo hipotecario la entidad financiera entrega una cantidad de dinero,capital,al prestatario,para que este se lo devuelva incluido intereses,en el periodo pactado.Como garantia de esa deuda,se otorga hipoteca a favor de la entidad bancaria,por parte del prestatario.
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1. El importe máximo
La cuantía máxima de una hipoteca depende de varios factores: |
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El primer límite viene dado por el valor de la vivienda. La ley del mercado hipotecario establece que las entidades pueden prestar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda adquirida o tomada como garantía. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación independiente y registrada como tal en el Ministerio de Economía. Algunas entidades financieras han adaptado su oferta a la necesidad de los clientes llegando a porcentajes incluso superiores al 100% del valor de tasación.
La segunda limitación viene marcada por los ingresos. Lo habitual es que la cuota mensual del préstamo no sobrepase el 40 de los ingresos netos mensuales, aunque esto depende mucho del análisis de la entidad financiera, de otras garantías personales, de otros bienes...
La cantidad de dinero prestada por la entidad se denomina capital. El capital prestado más los intereses correspondientes es lo que se debe pagar en el plazo previsto.
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2. Las cuotas
Es la cantidad que se paga periódicamente y que en el plazo previsto lleva a devolver el capital inicial más los intereses. Cada cuota tiene una parte de capital, que se denomina amortización de capital, y una parte de intereses.
Lo normal es que las cuotas sean mensuales, pero también pueden ser bimestrales, trimestrales, semestrales o anuales.
Cuando la hipoteca permite no pagar alguna cuota (normalmente al principio) se denomina carencia, si permite no pagar la parte de amortización se llama carencia parcial o de amortización.
3. La amortización
Es el pago del capital pendiente que se hace en cada cuota. En los préstamos con sistema de amortización francés (el que se utiliza en el 90% de las hipotecas) al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario. El dinero que se entrega fuera de las cuotas normales para bajar la deuda es una amortización parcial. Cuando se cancela toda la deuda de una vez es una amortización total anticipada.
4. El plazo
Es el período de tiempo contratado para devolver el capital y los intereses. En el mercado hay entidades que ofrecen hasta 40 años lo que permite que las cuotas mensuales sean más reducidas.
5. El tipo de interés
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Es el precio del capital prestado. El tipo de interés puede ser fijo si no varía durante toda la vida del préstamo o variable si varía en algún momento. Este elemento diferencia las hipotecas a tipo fijo de las de a tipo variable.
También existe el tipo mixto, cuando el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a 1 año y después es variable.
Los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable se revisan de acuerdo a unos valores conocidos como índices de referencia.
Para garantizar la transparencia de las operaciones a sus clientes, las entidades de crédito suelen utilizar los índices oficiales del Mercado Hipotecario que establece y publica el Banco de España. Estos índices se pueden consultar normalmente en la prensa. Algunos ejemplos de ellos son el IRPH, el Euribor o la Deuda Pública.
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6. Las comisiones
Para la concesión del préstamo por una entidad financiera, la ley establece que todos los gastos relativos al estudio de la operación se deben incluir en una sola comisión inicial que se denomina comisión de apertura. No puede haber otras comisiones de estudio o de concesión. El precio de estas comisiones es libre siempre que se haya comunicado al Banco de España.
Puede haber otras comisiones que deben estar previamente comunicadas y autorizadas por el Banco de España, que fiscaliza y controla a todo el sistema financiero.
Las más frecuentes son:
- Amortización parcial anticipada.
- Subrogación
- Modificación de condiciones o garantías
- Cancelación anticipada
7. Los tramites
Si los tramites para solicitar una hipoteca los hace a traves de un intermediador financiero,este le informara de la oferta de hipotecas del mercado y le solicite la documentación necesaria para el estudio de la concesión del préstamo.
La entidad financiera estudia su capacidad de pago, y si su solicitud resulta aceptada se procede a la tasación de la vivienda y se prepara la documentación para la firma.
Las entidades financieras tienen obligación de poner a disposición de los clientes dos informaciones por escrito. Por un lado la “oferta vinculante” que es un resumen de las características principales del préstamo hipotecario con los datos financieros y por otro, el “proyecto de copia de la escritura de préstamo hipotecario” que es la propia escritura impresa en papel no timbrado, por lo que se puede consultar previamente si corresponde con la oferta.
El siguiente paso es la firma ante el Notario del préstamo hipotecario.
Normalmente este trámite se suele hacer al mismo tiempo que la escritura de compraventa. Primero firman el vendedor de la vivienda y el comprador, se entrega el dinero y el vendedor lo recibe. Después, el comprador pasa a ser prestatario al firmar con la entidad financiera el préstamo.
Estas operaciones se realizan todas en el mismo momento en el Notario.
8. La escritura de prestamo
Es el contrato en el que se reflejan los derechos y las obligaciones de la entidad financiera (prestamista) y del cliente (prestatario) y el Notario da fe de los mismos.
Esta escritura, una vez firmada, normalmente de forma simultánea con la compraventa, se inscribe en el Registro de la Propiedad, como garantía de la compra para el comprador y de la hipoteca para la entidad.
El original de la escritura será para la entidad financiera y usted recibirá una copia. | |
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