PASOS                                 

 1. VERIFICAR LOS DATOS

 Aunque hay similitudes,hay que diferenciar si se trata de una vivienda de segunda mano o nueva.

-Vivienda de segunda mano. Lo primero, es comprobar la situación jurídica en la que se encuentra. Hay que acercarse al Registro de la Propiedad de la localidad donde esté el inmueble y solicitar una nota informativa de la finca. En este documento aparece toda la información relativa a las hipotecas o embargos que pudieran pesar sobre ella, así como la titularidad de la vivienda. Para solicitar este documento, sólo tenemos que ir al registro que corresponda y rellenar un formulario. Además, es recomendable comprobar el estado de los pagos de la comunidad, cuotas y derramas, y de los impuestos municipales, sobre todo el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

-Vivienda nueva. En este supuesto habrá que solicitar al promotor toda la información posible sobre nuestra futura vivienda y también debemos recabar datos sobre el propio promotor y el terreno donde se está construyendo. Al igual que con una vivienda de segunda mano, podremos solicitar en el Registro de la Propiedad los datos sobre la situación jurídica del terreno y del inmueble. Para conseguir el nombre o la razón social del promotor, debemos acudir al Registro Mercantil. En ambos casos también es bueno conocer la situación urbanística de la zona, si está afectado o no por un plan urbanístico, por ejemplo. Esta información se obtiene también en el ayuntamiento.

 2. FORMALIZAR LA COMPRA

 Lo más frecuente es que se realicen unas entregas de arras o fianza. El comprador y el vendedor manifiestan su interés en que se realice la transacción. Al haber dinero de por medio obliga a ambos. Las más habituales son las arras penitenciales. En esta modalidad, entregaremos al vendedor un dinero a cuenta como garantía de que compraremos la vivienda en un plazo determinado. Si nos arrepentimos de la compra, lo perdemos. Si el que da marcha atrás es el vendedor, nos devolverá el doble de lo que le entregamos. Si decidimos comprarla, este dinero se considera como un adelanto o pago a cuenta del precio total.

 3. CONTRATO DE COMPRAVENTA

Aquí de nuevo hay algunas diferencias entre una casa nueva o una de segunda mano. En el primer caso, la constructora o la inmobiliaria encargada de la venta de la promoción suele presentar a sus clientes un modelo estandarizado. En el caso de que la vivienda sea de segunda mano y la hayamos comprado a través de una inmobiliaria, ésta se encargará también de redactar el contrato, aunque estos modelos siempre se pueden negociar. Si la transacción se realiza exclusivamente entre particulares, ellos acordaran quién lo redacta, aunque normalmente se suele solicitar asesoría profesional. A la firma del contrato tenemos derecho a conocer elementos como los datos del vendedor, el constructor y el arquitecto; la descripción general de la vivienda con planos y superficies; información sobre las zonas comunes; la memoria de calidades, las fechas de entrega o el precio total, entre otros.

En cualquier caso, la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios establece unos requisitos generales para estos contratos y sus cláusulas. Así, incluso una vez firmado el contrato, estamos protegidos en el caso de que se fijasen cláusulas abusivas.

 4. FIRMA DE LA ESCRITURA, PAGO Y  INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

En ese momento recibiremos las llaves del inmueble y abonaremos la totalidad, sino hemos dado entrada o señal, o el resto del precio de la casa. Lo habitual es que esta operación se desarrolle ante notario, ya que aunque no es un trámite obligatorio, lo exigen las entidades de crédito y le da carácter público a la transacción. No hay que olvidar que en este paso, si la vivienda que vamos a adquirir está gravada con una hipoteca u otra carga, y no quisiéramos subrogarla, el vendedor debe cancelarla antes de firmar las escrituras.

En el momento de escriturarla, el vendedor debe presentar la cédula urbanística que asegura la legalidad de la construcción, la cédula catastral y la cédula de habitabilidad. Cuando se trata de una vivienda usada, en la escritura deben constar los aspectos recogidos y pactados en el contrato además de la situación de los pagos de los gastos de comunidad, el justificante del pago del IBI, la sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa, la distribución de los gastos de la operación entre el comprador y el vendedor, y la liquidación de los gastos notariales.El notario está obligado a leer íntegramente, o a dar a leer a las partes, la escritura en el momento de la firma. Una vez firmadas las escrituras, el último paso es la inscripción en el Registro de la Propiedad de los datos del nuevo propietario, este acto protege nuestra titularidad sobre el inmueble. 

                                                                                                      

                                                          GASTOS                   

 

Los gastos de compra de una vivienda suponen en torno al 10% u 11% de su valor.

Tasación: se abona a la sociedad que se encarga de calcular el valor de la vivienda.

Registro: al registrar en el Registro de la Propiedad las escrituras, depende del valor del inmueble.

Notario: los gastos dependerán de sus honorarios.

Gastos bancarios: esta partida incluye la comisión de apertura del préstamo.

Impuestos:

 Impuesto del Valor Añadido (IVA):  sólo en el caso de vivienda nueva. 

 Impuesto de Transmisiones Patrimoniales:  sólo en el caso de inmuebles de segunda mano. 

 Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:  se paga un porcentaje del valor de la garantía hipotecaria.

 Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: lo debe pagar el vendedor.